Penilaian NJOP PBB tambang
PBB Tubuh Bumi Pertambangan Batubara — Tata Cara Penilaian NJOP Tubuh Bumi
NJOP PBB tubuh bumi dinilai berbasis produksi batubara sebelum tahun pajak. Dasar hukum, ketentuan, tata cara penilaian, dan contoh perhitungan agar pelaporan SPOP/LSPOP terhindar dari sengketa pajak.
Dua rumus, satu angka kapitalisasi, dan tiga variabel yang menentukan Tubuh bumi adalah objek PBB yang tidak dapat dilihat, diukur dengan pita, atau dibandingkan dengan transaksi tetangga. Nilainya tidak berasal dari pasar tanah, melainkan dari kemampuan ekonomi lapisan di bawahnya — dan karena itu dinilai dengan rumus, bukan dengan survei.
PBB tubuh bumi hanya mengenal dua keadaan.
| kapitalisasi sudah ditetapkan dan tidak dapat | berkaitan langsung dengan empat kegiatan |
|---|---|
| dinegosiasikan. | produksi. Reklamasi, asuransi, surveyor, dan biaya kantor pusat tidak termasuk. |
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 2
Sepuluh bab, dua rumus
Bab 01 sampai 03 membangun
| sebagai Objek hukum, peraturan mana yang | |
| Pajak berlaku, dan bagaimana objek pajak pertambangan dibagi menjadi | |
| 02 | Kerangka Hukum dan Lapisan aturan dan besaran teknis yang berlaku permukaan dan tubuh bumi. |
| Peta Regulasi Bab 04 dan 05 menguraikan dua | |
| 03 | Anatomi Objek Pajak Permukaan onshore, offshore, dan tubuh bumi rumus penilaian. Bab 06 dan 07 |
| Minerba membedah dua variabel yang paling | |
| 04 | Tubuh Bumi Eksplorasi Rp 140 per meter persegi dan luas wilayah izin sering disengketakan — harga jual dan biaya produksi. |
| 05 | Tubuh Bumi Operasi Nilai Jual Pengganti dan Angka Kapitalisasi Bab 08 menyatukan semuanya dalam |
| Produksi satu studi kasus yang dihitung | |
| 06 | Harga Jual dan Uji HPB Harga jual rata-rata, harga patokan, titik serah penuh, Bab 09 menutup siklus administrasinya, dan Bab 10 |
| 07 | Biaya Produksi yang Empat kelompok biaya dan tujuh pengecualian merangkum titik rawan beserta daftar |
| Diakui uji. | |
| 08 | Studi Kasus Lengkap Dari eksplorasi 2025 ke operasi produksi 2026 |
| PT ABC CATATAN BESARAN TEKNIS | |
| 09 | Pelaporan, SPPT, dan SPOP Elektronik, Lampiran L-5C, dan tenggatnya Angka kapitalisasi dan NJOP tubuh |
| Pembayaran bumi eksplorasi untuk sektor pertambangan mineral atau batubara | |
| 10 | Titik Rawan dan Daftar Delapan koreksi yang paling sering muncul ditetapkan dalam Lampiran huruf E |
| Uji KEP-59/PJ/2023. Bagian ini tidak | |
| — | Lampiran: Peraturan dan Rujukan lengkap yang digunakan diubah oleh KEP-56/PJ/2025 maupun |
| Glosarium KEP-19/PJ/2026 — keduanya hanya mengubah Lampiran huruf A, B, D, dan F — sehingga besarannya tetap berlaku untuk Tahun Pajak 2026. |
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 3
BAB 01 Tubuh Bumi sebagai Objek Pajak Mengapa ruang di bawah permukaan dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan
Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan tidak pernah membatasi pengertian "bumi" pada
permukaan tanah. Bumi mencakup permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya — dan pada sektor pertambangan, justru bagian bawah itulah yang memikul hampir seluruh nilai.
Sebuah Izin Usaha Pertambangan seluas dua ratus hektare dapat memiliki NJOP permukaan yang sederhana: beberapa miliar rupiah untuk areal yang dibuka, jalan hauling, dan emplasemen. Namun tubuh bumi di bawah areal yang sama — ruang tempat lapisan batubara berada dan diambil — dapat bernilai ratusan miliar rupiah begitu tambang berproduksi. Perbedaan itu bukan anomali; ia adalah konsekuensi logis dari cara penilaiannya.
Nilai yang berasal dari produksi, bukan dari pasar
Objek pajak yang lazim dinilai dengan membandingkan harga transaksi objek sejenis di sekitarnya. Tubuh bumi tidak memiliki pasar seperti itu. Tidak ada transaksi jual beli "ruang bawah tanah pada kedalaman tertentu" yang dapat dijadikan pembanding. Karena itu Undang-Undang PBB menyediakan pendekatan ketiga di samping perbandingan harga dan nilai perolehan baru, yaitu Nilai Jual Objek Pajak Pengganti — penentuan nilai jual yang didasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.
Pada tubuh bumi, yang dinilai bukan ruangnya, melainkan kemampuan ekonomi yang terkandung di dalamnya dan terbukti melalui produksi satu tahun terakhir.
Dua keadaan, dua rumus
Pasal 21 ayat (3) PMK 186/PMK.03/2019 membagi tubuh bumi pada sektor pertambangan mineral atau batubara menjadi dua: Tubuh Bumi Eksplorasi dan Tubuh Bumi Operasi Produksi. Pembagian ini bukan soal jenis izin semata, melainkan soal keadaan nyata pada 1 Januari tahun pajak. Tubuh bumi eksplorasi diterapkan terhadap izin yang masih pada tahap eksplorasi, dan juga terhadap izin operasi produksi yang belum berproduksi pada 1 Januari tahun pajak. Pasal 21 ayat (7) huruf c menegaskan bahwa NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Operasi Produksi yang belum atau tidak mempunyai hasil produksi ditetapkan sebesar NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Eksplorasi. Dengan kata lain, selama belum ada produksi, tidak ada pendapatan yang dapat dikapitalisasi — dan nilai yang berlaku adalah tarif tunggal per meter persegi. Begitu tambang berproduksi, dasar penilaian berpindah ke Nilai Jual Pengganti. Pergeseran ini terjadi dalam satu tahun pajak dan sering kali mengejutkan Wajib Pajak yang tidak menyiapkannya.
Saat terutang: keadaan pada 1 Januari
Seperti seluruh PBB, saat terutangnya pajak ditentukan menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari. Konsekuensinya langsung dan sering disalahpahami: izin operasi produksi yang terbit pada 20 Desember 2024 tidak menimbulkan PBB untuk Tahun Pajak 2024. Kewajibannya mulai pada Tahun Pajak 2025, berdasarkan keadaan objek pajak pada 1 Januari 2025. Demikian pula, produksi yang baru dimulai pada tahun 2025 baru memengaruhi NJOP pada Tahun Pajak 2026, karena pendapatan yang dikapitalisasi adalah pendapatan tahun terakhir sebelum tahun pajak.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 4
- Tahun pajak — jangka waktu satu tahun takwim, 1 Januari sampai 31 Desember, yang menjadi dasar penetapan PBB.
- Tahun terakhir sebelum tahun pajak — tahun yang datanya dipakai untuk menghitung hasil produksi, harga jual, dan biaya produksi. Untuk Tahun Pajak 2026, yang dipakai adalah data tahun 2025.
- Tahun buku — periode akuntansi perusahaan, yang tidak selalu sama dengan tahun takwim dan karena itu perlu direkonsiliasi ketika menyusun data biaya produksi.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 5
BAB 02 Kerangka Hukum dan Peta Regulasi Lapisan aturan, besaran teknis, dan mana yang berlaku untuk Tahun Pajak 2026
| LAPISAN | MENJAWAB PERATURAN KUNCI |
|---|---|
| Dasar materiil | Apa objeknya, berapa tarifnya, UU 12/1985 jo. UU 12/1994 Pasal 1, 2, 5, 6, 7, dan 11 · PP 25/2002 bagaimana menghitung pajaknya · PMK 23/PMK.03/2014 |
| Klasifikasi objek | Apa yang termasuk kawasan PMK 186/PMK.03/2019 Pasal 2 huruf e dan Pasal 7, jo. PMK pertambangan dan tubuh bumi 234/PMK.03/2022 |
| Cara penetapan NJOP | Rumus untuk tubuh bumi eksplorasi PMK 186/PMK.03/2019 Pasal 21 sampai Pasal 32 · SE-17/PJ/2020 dan operasi produksi · SE-11/PJ/2022 |
| Besaran teknis | Berapa NJOP per m² dan berapa KEP-59/PJ/2023 Lampiran huruf E Angka Kapitalisasi |
| Administrasi | Cara mendaftar, melapor, PMK 48/PMK.03/2021 · PER-23/PJ/2021 · PER-10/PJ/2019 · PMK menetapkan, dan membayar 242/PMK.03/2014 · PMK 80 Tahun 2023 |
Besaran teknis yang berlaku untuk Tahun Pajak 2026
Direktur Jenderal Pajak menetapkan besaran teknis untuk seluruh sektor dalam satu keputusan, KEP- 59/PJ/2023, yang lampirannya terbagi menjadi enam huruf — A untuk perkebunan, B untuk perhutanan, C untuk minyak dan gas bumi, D untuk panas bumi, E untuk mineral atau batubara, dan F untuk sektor lainnya. Keputusan itu telah dua kali diubah.
KEP-56/PJ/2025 mengubah Lampiran huruf D dan huruf F — harga uap dan harga listrik panas bumi, serta rasio biaya produksi perikanan. KEP-19/PJ/2026, yang ditetapkan pada 30 Januari 2026, mengubah Lampiran huruf A, huruf B, dan huruf D — biaya investasi tanaman perkebunan dan perhutanan, serta harga uap dan harga listrik panas bumi. Lampiran huruf E tidak pernah diubah. Besaran untuk sektor pertambangan mineral atau batubara karena itu masih mengikuti teks asli KEP-59/PJ/2023 dan tetap berlaku untuk Tahun Pajak 2026.
NJOP bumi per m² — Areal Offshore Pertambangan Mineral Rp 13.698 Huruf E angka 1 atau Batubara NJOP bumi per m² — Tubuh Bumi Eksplorasi Rp 140 Huruf E angka 2
Angka Kapitalisasi — Tubuh Bumi Operasi Produksi, mineral 8,20 Huruf E angka 3 Angka Kapitalisasi — Tubuh Bumi Operasi Produksi, batubara 10,25 Huruf E angka 3
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 6
Perikanan tangkap & budidaya 10,90
Batubara — tubuh bumi operasi produksi 10,25
Panas bumi — tubuh bumi eksploitasi 10,00
Perhutanan — hutan alam 8,50
Mineral — tubuh bumi operasi produksi 8,20
GAMBAR 1 Angka Kapitalisasi antarsektor sebagai pembanding. Angka kapitalisasi adalah pengali untuk mengonversi pendapatan atau hasil produksi satu tahun menjadi NJOP — makna ekonominya setara dengan kebalikan tingkat kapitalisasi dalam penilaian properti pendapatan. Batubara memperoleh angka 10,25, lebih tinggi daripada mineral 8,20.
Tarif, Nilai Jual Kena Pajak, dan NJOPTKP
Tiga besaran berikut berlaku sama untuk seluruh objek PBB sektor pertambangan dan tidak pernah berubah sejak lama: Tarif 0,5% — Pasal 5 Undang-Undang PBB, tarif tunggal atas objek pajak. Nilai Jual Kena Pajak 40% — Pasal 1 huruf a Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2002, untuk objek pajak perkebunan, kehutanan, dan pertambangan. NJOPTKP Rp 12.000.000 — Pasal 2 ayat (3) dan (4) PMK 23/PMK.03/2014, diberikan untuk setiap Wajib Pajak dan hanya berlaku untuk PBB selain sektor perdesaan dan perkotaan. Gabungan tarif dan NJKP menghasilkan tarif efektif 0,2% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP. Angka inilah yang berguna untuk uji kewajaran cepat: PBB tubuh bumi kira-kira seperlima persen dari nilai kapitalisasi pendapatan bersih setahun.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 7
BAB 03 Anatomi Objek Pajak Minerba Permukaan bumi onshore, permukaan bumi offshore, dan tubuh bumi
Satu izin pertambangan melahirkan tiga kelompok objek pajak yang dinilai dengan cara
berbeda. Memisahkannya dengan benar adalah langkah pertama sebelum menyentuh satu pun angka.
Batas kawasan pertambangan
Wilayah sebagaimana tercantum dalam IUP, IUPK, IPR, NJOP ditetapkan Dirjen Pajak NJOP = Nilai Jual Pengganti Kontrak Karya, atau PKP2B — Pasal 7 ayat (5)
Luas tubuh bumi = luas wilayah izin (IUP/IUPK/IPR/KK/PKP2B), bukan luas bukaan tambang lapisan batubara
GAMBAR 2 Tiga kelompok objek pajak dalam satu kawasan pertambangan. Permukaan bumi onshore terbagi menjadi lima jenis areal, permukaan bumi offshore dinilai dengan satu tarif per meter persegi, dan tubuh bumi dinilai dengan rumus tersendiri bergantung pada status produksinya.
Permukaan bumi onshore — lima jenis areal
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 8
| JENIS AREAL | PENGERTIAN PENENTUAN NJOP BUMI |
|---|---|
| Areal Belum Dimanfaatkan | Belum dimanfaatkan untuk penambangan, atau Perbandingan Harga dengan Objek Lain sedang dilakukan penyelidikan umum, eksplorasi, yang Sejenis — menjadi acuan tiga areal dan/atau studi kelayakan. lainnya |
| Areal Cadangan Produksi | Belum dilakukan pengambilan mineral atau Penyesuaian terhadap NJOP per m² Areal batubara. Belum Dimanfaatkan |
| Areal Tidak Produktif | Tidak dapat diusahakan penambangan, atau telah Penyesuaian terhadap NJOP per m² Areal selesai diusahakan. Belum Dimanfaatkan |
| Areal Pengaman | Dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman Penyesuaian terhadap NJOP per m² Areal penambangan. Belum Dimanfaatkan |
| Areal Emplasemen | Di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan serta Perbandingan Harga dengan Objek Lain fasilitas penunjangnya. yang Sejenis |
Perhatikan perbedaan penting terhadap sektor perkebunan: di sini areal belum dimanfaatkan yang menjadi titik tolak penyesuaian, dan tidak ada komponen "pengembangan tanah" seperti Biaya Investasi Tanaman. Tidak ada tanaman yang ditambahkan ke atas tanah — yang ada justru nilai yang tersimpan di bawahnya, dan itu dihitung terpisah sebagai tubuh bumi.
Permukaan bumi offshore dan bangunan
Areal Offshore Pertambangan Mineral atau Batubara adalah areal berupa perairan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan. NJOP bumi untuk areal ini ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak, yaitu Rp 13.698 per meter persegi. NJOP bangunan untuk seluruh objek pajak sektor ini ditentukan berdasarkan Nilai Perolehan Baru, yakni biaya pembangunan baru dikurangi penyusutan berdasarkan kondisi fisik.
Tubuh bumi — luas mengikuti wilayah izin
Pasal 7 ayat (5) menyatakan tubuh bumi meliputi wilayah sebagaimana tercantum dalam dokumen IUP, IUPK, IPR, Kontrak Karya, atau PKP2B. Rumusan ini sederhana tetapi berimplikasi besar: luas bumi yang dipakai untuk menghitung NJOP per meter persegi tubuh bumi adalah luas wilayah izin, bukan luas area yang sedang ditambang, bukan luas cadangan terukur, dan bukan pula luas konsesi yang benar-benar mengandung mineral.
Pasal 7 ayat (7) menyatakan bahwa areal permukaan bumi dalam kawasan yang tidak dipunyai haknya dan tidak diperoleh manfaatnya oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak tidak dikenakan PBB sektor pertambangan. Pengecualian ini berlaku untuk permukaan bumi — tidak untuk tubuh bumi, yang mengikuti luas wilayah izin secara penuh.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 9
BAB 04 Tubuh Bumi Eksplorasi Satu tarif per meter persegi, dikalikan luas wilayah izin
Inilah bagian PBB tubuh bumi yang paling sederhana — dan justru karena sederhana, ia sering diabaikan sampai Surat Pemberitahuan Pajak Terutang pertama datang.
Kapan rumus ini berlaku
Tubuh Bumi Eksplorasi diterapkan dalam dua keadaan yang diatur Pasal 21 ayat (7) PMK 186/PMK.03/2019: 1. izin yang masih berada pada tahap eksplorasi; dan 2. izin operasi produksi yang belum atau tidak mempunyai hasil produksi — NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Operasi Produksi dalam keadaan ini ditetapkan sebesar NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Eksplorasi. Penilaian keadaan dilakukan menurut kondisi pada 1 Januari tahun pajak. Perusahaan yang memperoleh IUP Operasi Produksi pada akhir tahun dan baru memulai penambangan beberapa bulan kemudian tetap dikenakan sebagai tubuh bumi eksplorasi untuk tahun pajak pertamanya.
Status izin pada 1 Januari Tahun Pajak
IUP Eksplorasi, atau IUP Operasi IUP Operasi Produksi Produksi yang belum berproduksi yang telah berproduksi
TUBUH BUMI EKSPLORASI TUBUH BUMI OPERASI PRODUKSI NJOP bumi per m² ditetapkan NJOP = pendapatan bersih × Keputusan Direktur Jenderal Pajak Angka Kapitalisasi
Rp 140,00 per m² AK 10,25 batubara · 8,20 mineral
Luas bumi = luas wilayah izin KEP-59/PJ/2023 Lampiran huruf E
Dua pengecualian Belum/tidak ada hasil produksi → NJOP = NJOP Tubuh Bumi Eksplorasi · Pendapatan bersih < 0 → NJOP = Rp 0,00
GAMBAR 3 Pohon keputusan penetapan NJOP tubuh bumi. Dua pengecualian di bagian bawah — belum berproduksi dan pendapatan bersih negatif — adalah katup pengaman yang membuat PBB tubuh bumi tidak terutang ketika tidak ada kemampuan ekonomi yang dapat dikapitalisasi.
Besaran dan dasar penetapan
Pasal 21 ayat (7) huruf a menyatakan NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Eksplorasi ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak. Untuk sektor pertambangan mineral atau batubara, besarannya tercantum dalam Lampiran huruf E angka 2 KEP-59/PJ/2023:
NJOP bumi tubuh bumi eksplorasi = luas wilayah izin (m²) × Rp 140,00/m²
PBB terutang = 0,5% × 40% × ( NJOP − Rp 12.000.000 )
Luas wilayah izin diambil dari dokumen IUP, IUPK, IPR, Kontrak Karya, atau PKP2B, dikonversi ke satuan meter persegi. Satu hektare setara dengan 10.000 meter persegi.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 10
PT ABC memperoleh Izin Usaha Pertambangan Operasi Produksi pada 20 Desember 2024 seluas 200 hektare. Pada 1 Januari 2025 perusahaan belum berproduksi. PBB tubuh bumi karena itu terutang mulai Tahun Pajak 2025 — bukan Tahun Pajak 2024 — dan dihitung sebagai tubuh bumi eksplorasi.
| Luas wilayah izin | 200 ha × 10.000 m²/ha = 2.000.000 m² |
|---|---|
| NJOP bumi per m² tubuh bumi eksplorasi | Rp 140 |
| NJOP bumi tubuh bumi | Rp 280.000.000 |
| NJOPTKP | (Rp 12.000.000) |
| NJOP untuk penghitungan PBB | Rp 268.000.000 |
| Nilai Jual Kena Pajak — 40% | Rp 107.200.000 |
PBB Tubuh Bumi Eksplorasi terutang — 0,5% × NJKP Rp 536.000
- Karena seluruh variabel tetap, PBB tubuh bumi eksplorasi selalu dapat dihitung di kepala: Rp 140 × 0,2% = Rp 0,28 per meter persegi, atau Rp 2.800 per hektare per tahun, sebelum pengurangan NJOPTKP.
- Untuk 200 hektare, angka kasarnya Rp 560.000 — dan setelah NJOPTKP menjadi Rp 536.000. Bila SPPT yang diterima jauh menyimpang dari pola ini, kemungkinan besar luas wilayah izin yang direkam berbeda, atau objek pajak sudah diklasifikasikan sebagai tubuh bumi operasi produksi.
Yang tetap harus dilaporkan
Status eksplorasi tidak menghapus kewajiban administrasi. Objek pajak tetap harus didaftarkan paling lama satu bulan setelah tanggal izin diterbitkan, dan SPOP tetap wajib disampaikan setiap tahun pajak beserta dokumen pendukungnya. Bab 09 menguraikan rangkaian ini.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 11
BAB 05 Tubuh Bumi Operasi Produksi Nilai Jual Pengganti: pendapatan bersih dikalikan Angka Kapitalisasi
Begitu tambang berproduksi, tubuh bumi berhenti dinilai sebagai ruang dan mulai dinilai sebagai sumber pendapatan. Rumusnya pendek, tetapi setiap sukunya memiliki definisi hukum yang ketat.
NJOP bumi tubuh bumi operasi produksi = pendapatan bersih × Angka Kapitalisasi
pendapatan bersih = pendapatan kotor − biaya produksi pendapatan kotor = hasil produksi × harga jual hasil produksi = jumlah mineral atau batubara yang dihasilkan dalam tahun terakhir harga jual = jumlah penjualan ÷ volume penjualan, setelah uji terhadap HPB rata-rata
Hasil produksi tahun terakhir sebelum Tahun Pajak 150.000 MT × Harga jual per MT, setelah uji HPB rata-rata Rp 750.000 = Pendapatan kotor hasil produksi × harga jual Rp 112,5 M − Biaya produksi empat kelompok biaya yang diakui Rp 90 M = Pendapatan bersih dasar Nilai Jual Pengganti Rp 22,5 M × Angka Kapitalisasi batubara · KEP-59/PJ/2023 10,25 = NJOP tubuh bumi ÷ 2.000.000 m² = Rp 115.312/m² Rp 230,6 M
GAMBAR 4 Rangkaian penghitungan Nilai Jual Pengganti dengan angka studi kasus Bab 08. Perhatikan bahwa hasil produksi dan volume penjualan adalah dua besaran yang berbeda: hasil produksi menentukan pendapatan kotor, sedangkan volume penjualan hanya dipakai untuk menghitung harga jual rata-rata.
Hasil produksi
Pasal 22 ayat (3) mendefinisikan hasil produksi sebagai jumlah mineral atau batubara yang dihasilkan dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang. Yang dipakai adalah angka produksi, bukan angka penjualan. Batubara yang diproduksi tetapi belum terjual pada akhir tahun tetap masuk dalam hasil produksi — konsekuensinya, perusahaan yang menumpuk persediaan tetap menanggung NJOP atas seluruh produksinya.
Angka Kapitalisasi
Angka Kapitalisasi adalah angka pengali tertentu yang digunakan untuk mengonversi pendapatan atau hasil produksi satu tahun menjadi NJOP, dan ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak. Untuk sektor pertambangan mineral atau batubara, Lampiran huruf E angka 3 KEP-59/PJ/2023 menetapkan:
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 12
| 10,25 8,20 | |
| Berlaku untuk seluruh komoditas batubara, tanpa Berlaku untuk mineral logam, mineral bukan | |
| membedakan kalori, metode penambangan, logam, dan batuan pada tubuh bumi operasi | |
| maupun umur tambang. produksi. |
Angka kapitalisasi bersifat tetap dan tidak dapat dibantah dalam keberatan. Yang dapat diperdebatkan hanyalah besaran pendapatan bersih — dan karena itulah seluruh sengketa PBB tubuh bumi pada praktiknya berputar di sekitar harga jual dan biaya produksi.
Dua katup pengaman
Pasal 21 ayat (7) menyediakan dua ketentuan yang mencegah pengenaan pajak atas nilai yang tidak ada: Huruf c — NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Operasi Produksi yang belum atau tidak mempunyai hasil produksi ditetapkan sebesar NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Eksplorasi. Tambang yang berhenti beroperasi sepanjang tahun kembali ke tarif Rp 140 per meter persegi. Huruf d — NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Operasi Produksi ditetapkan sebesar Rp 0,00 dalam hal pendapatan bersih mineral atau batubara kurang dari Rp 0,00. Tambang yang merugi secara operasional — biaya produksi melampaui pendapatan kotor — tidak menanggung PBB tubuh bumi.
Pendapatan bersih dalam konteks ini bukan laba akuntansi dan bukan pula penghasilan kena pajak. Ia dihitung hanya dari pendapatan kotor dikurangi empat kelompok biaya produksi yang diakui. Perusahaan yang merugi dalam laporan keuangan — karena beban bunga, selisih kurs, atau biaya kantor pusat — tetap dapat memiliki pendapatan bersih positif untuk keperluan PBB, karena ketiganya bukan komponen biaya produksi.
Hubungan dengan permukaan bumi
NJOP tubuh bumi berdiri sendiri dan dijumlahkan dengan NJOP permukaan bumi serta NJOP bangunan untuk membentuk NJOP objek pajak secara keseluruhan. Dalam praktik, Direktorat Jenderal Pajak mengadministrasikan tubuh bumi melalui Nomor Objek Pajak tersendiri dengan jenis atau subsektor "tubuh bumi" pada SPOP, sehingga SPPT-nya pun terpisah dari SPPT permukaan bumi.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 13
BAB 06 Harga Jual dan Uji Harga Patokan Harga jual rata-rata, HPB, titik serah penjualan, dan konversi kurs
Harga jual adalah variabel yang paling mudah diperiksa dan paling sering dikoreksi. Peraturan tidak menerima harga yang tercatat begitu saja — ia menguji harga itu terhadap harga patokan yang ditetapkan pemerintah.
Cara menghitung harga jual rata-rata
Pasal 22 ayat (4) menetapkan harga jual mineral atau batubara sebagai harga jual rata-rata yang dihitung dengan cara membagi jumlah penjualan dengan volume penjualan atas mineral atau batubara dalam satu tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang. Rumusnya sederhana, tetapi menyimpan dua hal yang sering terlewat: Yang dibagi adalah nilai penjualan, bukan nilai produksi. Harga rata-rata karena itu tertimbang menurut volume setiap transaksi, bukan rata-rata aritmetik dari daftar harga. Harga rata-rata ini kemudian dikalikan dengan hasil produksi — bukan volume penjualan — untuk memperoleh pendapatan kotor.
Uji terhadap harga patokan
Pasal 23 mewajibkan perbandingan antara harga jual rata-rata dan harga patokan yang berlaku untuk komoditas bersangkutan. Untuk batubara, pembandingnya adalah HPB rata-rata — Harga Patokan Batubara rata-rata dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang.
harga jual yang dipakai = maksimum ( harga jual rata-rata ; HPB rata-rata )
Harga jual rata-rata Rp 750.000 lebih tinggi daripada HPB rata-rata Rp 734.000, sehingga harga jual rata-rata yang dipakai. Bila sebaliknya, HPB rata-rata yang wajib digunakan.
GAMBAR 5 Uji harga jual pada studi kasus Bab 08. Ketentuan Pasal 23 ayat (4) berfungsi sebagai lantai harga, yang mencegah penurunan dasar pengenaan pajak melalui penjualan di bawah harga patokan — termasuk penjualan kepada pihak yang memiliki hubungan istimewa.
Empat jenis harga patokan
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 14
| JENIS GALIAN TAMBANG | PEMBANDING KETENTUAN KHUSUS |
|---|---|
| Mineral logam | HPM Logam rata-rata Dipakai untuk titik serah penjualan secara Free on Board di atas kapal pengangkut |
| Mineral bukan logam | HPM Bukan Logam rata-rata Dipakai dalam hal penjualan dilaksanakan di lokasi tambang |
| Batuan | Harga Patokan Batuan rata-rata Dipakai dalam hal penjualan dilaksanakan di lokasi tambang |
| Batubara | HPB rata-rata Dipakai untuk titik serah penjualan secara Free on Board di atas kapal pengangkut |
Pasal 26 menegaskan bahwa harga patokan digunakan untuk komoditas galian tambang yang sejenis dan setara. Dalam praktik batubara, kesetaraan itu diukur dari kualitas — nilai kalori, kadar air, kadar abu, dan kadar belerang — sehingga HPB yang dibandingkan harus HPB untuk merek dagang dengan spesifikasi yang sepadan.
Penyesuaian titik serah
Pasal 27 ayat (2) mengatur keadaan yang lazim terjadi di lapangan: penjualan yang tidak dilakukan secara Free on Board di atas kapal pengangkut — misalnya penjualan at mine, at port, atau Cost and Freight. Dalam hal itu, penetapan harga jual dihitung berdasarkan HPB rata-rata dengan mempertimbangkan biaya penyesuaian yang ditetapkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang energi dan sumber daya mineral. Dokumentasi tentang titik serah penjualan karena itu merupakan bagian dari berkas penilaian, bukan sekadar klausul komersial.
Tiga ketentuan penutup
- Tidak ada harga jual rata-rata (Pasal 24) — bila tidak terdapat penjualan dalam tahun terakhir, harga jual menggunakan harga patokan rata-rata tahun tersebut.
- Tidak ada harga jual maupun harga patokan (Pasal 25) — harga jual rata-rata dihitung oleh Penilai Pajak.
- Batubara jenis atau keperluan tertentu (Pasal 30) — untuk batubara jenis tertentu, batubara untuk keperluan tertentu, atau batubara untuk penyediaan tenaga listrik bagi kepentingan umum, penetapan harga jual mengacu pada formula harga batubara yang diatur kementerian di bidang energi dan sumber daya mineral. Ketentuan ini relevan bagi pemasok Domestic Market Obligation kelistrikan.
Pasal 31 mewajibkan konversi harga jual ke rupiah berdasarkan kurs pajak pada tanggal 1 Januari Tahun Pajak PBB terutang, sebagaimana ditetapkan dalam Keputusan Menteri Keuangan mengenai nilai kurs pajak — bukan kurs transaksi, bukan kurs rata-rata tahunan, dan bukan kurs tengah Bank Indonesia pada tanggal penjualan.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 15
BAB 07 Biaya Produksi yang Diakui Empat kelompok kegiatan, tiga kriteria, dan tujuh pengecualian
Biaya produksi adalah satu-satunya pengurang dalam rumus Nilai Jual Pengganti. Semakin tinggi biaya yang diakui, semakin rendah NJOP — dan karena itu definisinya dibuat sempit dan tertutup.
Tiga kriteria kumulatif
Pasal 22 ayat (6) menetapkan bahwa biaya produksi harus memenuhi seluruh kriteria berikut: 1. sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang Pajak Penghasilan; 2. sesuai dengan prinsip kewajaran dan kelaziman usaha; dan 3. merupakan biaya yang secara langsung berkaitan dengan empat kegiatan pada tahap operasi produksi. Kriteria pertama mengaitkan PBB dengan PPh: biaya yang tidak dapat dibebankan menurut Pasal 6 dan Pasal 9 Undang-Undang Pajak Penghasilan juga tidak dapat dipakai dalam penghitungan NJOP. Kriteria kedua membuka pintu bagi pengujian hubungan istimewa. Kriteria ketiga adalah pembatas yang paling sering dipakai dalam koreksi pemeriksaan.
Empat kelompok kegiatan dan rinciannya
| KEGIATAN | LINGKUP KEGIATAN KOMPONEN BIAYA |
|---|---|
| Pengupasan lapisan tanah | Pengupasan tanah pucuk (top soil) Upah, bahan, dan alat · provisi sumber daya hutan dan/atau pengupasan tanah penutup dan/atau ganti rugi tegakan pada izin pinjam pakai (stripping over burden) dalam kegiatan kawasan hutan · iuran tetap · perizinan lain terkait operasi produksi. pembukaan lahan untuk areal tambang |
| Pengambilan hasil produksi | Kegiatan pengambilan galian tambang. Upah, bahan, dan alat · iuran produksi atau royalti sejumlah hasil produksi yang tertambang |
| Pengolahan dan/atau | Pembersihan dan pemisahan dari bahan Upah, bahan, dan alat untuk kegiatan pengolahan |
| pemurnian | galian ikutan · penghancuran menjadi dan/atau pemurnian hasil produksi ukuran tertentu sesuai karakteristiknya · peningkatan kualitas hasil produksi mineral. |
| Pengangkutan hasil produksi | Pengangkutan hasil produksi dari lokasi Upah, bahan, dan alat untuk pengangkutan di darat penambangan ke titik serah penjualan. dan/atau di perairan sampai dengan titik serah penjualan · penggunaan jalur pengangkutan khusus pertambangan |
Perlakuan atas biaya alat
SE-11/PJ/2022 memisahkan perlakuan alat menurut masa manfaatnya — ketentuan kecil yang berdampak besar pada perusahaan padat alat berat:
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 16
| MASA MANFA AT SAMPAI DENGAN 1 TAHUN MASA MANFA AT LEBIH DARI 1 TAHUN | |
| Yang diperhitungkan adalah nilai perolehan alat Yang diperhitungkan adalah nilai penyusutan | |
| pada tahun bersangkutan, dibebankan sekaligus. alat sesuai ketentuan peraturan perundang- undangan di bidang Pajak Penghasilan — bukan nilai perolehan, dan bukan pula penyusutan menurut kebijakan akuntansi perusahaan bila berbeda. |
Tujuh biaya yang tidak dapat diperhitungkan
| Pengupasan lapisan tanah Pengambilan hasil produksi | |
| Rp 30 miliar · 33,3% Rp 20 miliar · 22,2% | |
| Pengolahan dan/atau pemurnian Pengangkutan hasil produksi | |
| Rp 10 miliar · 11,1% Rp 30 miliar · 33,3% |
| AMDAL Upah, bahan, dan alat kantor pusat Perawatan gedung kantor / perumahan karyawan | |
| Pemasaran dan entertainment Reklamasi dan reboisasi Asuransi | |
| Surveyor |
GAMBAR 6 Komposisi biaya produksi pada studi kasus Bab 08, beserta daftar biaya yang dikecualikan. Dalam pemeriksaan, pos yang paling sering dikoreksi adalah biaya kantor pusat yang dialokasikan ke tambang, biaya reklamasi yang telah dicadangkan, serta jasa surveyor pengujian kualitas.
Nilai Jual Pengganti mengukur kemampuan ekonomi tubuh bumi, bukan kinerja perusahaan. Biaya korporat, pemasaran, asuransi, dan reklamasi adalah beban entitas — bukan biaya yang melekat pada pengambilan galian dari dalam bumi. Mengeluarkannya dari penghitungan menjaga agar NJOP mencerminkan objek pajaknya, bukan struktur organisasi pemegang izinnya.
Dokumen yang perlu disiapkan
Rincian biaya produksi per kelompok kegiatan, direkonsiliasi dengan harga pokok penjualan dalam laporan keuangan dan SPT Tahunan PPh Badan. Daftar aktiva tetap beserta masa manfaat dan penyusutan fiskal untuk alat yang dibebankan. Bukti pembayaran iuran tetap dan iuran produksi atau royalti. Dokumen izin pinjam pakai kawasan hutan beserta bukti pembayaran PSDH dan ganti rugi tegakan. Kontrak jasa pertambangan bila sebagian kegiatan dikerjakan kontraktor, dengan rincian lingkup kerja yang memungkinkan pemetaan ke empat kelompok kegiatan.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 17
BAB 08 Studi Kasus Lengkap PT ABC Dari tubuh bumi eksplorasi 2025 ke tubuh bumi operasi produksi 2026
PT ABC memperoleh Izin Usaha Pertambangan Operasi Produksi batubara pada 20 Desember 2024 seluas 200 hektare. Perusahaan belum berproduksi sepanjang tahun 2024, dan mulai berproduksi pada tahun 2025 dengan hasil produksi 150.000 MT. Seluruh angka bersifat ilustratif dan disusun untuk memperlihatkan mekanisme penghitungan.
Tahun Pajak 2025 — tubuh bumi eksplorasi
Tarif efektif PBB pertambangan = 0,5% × 40% = 0,2% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP (Pasal 5, 6, dan 7 UU PBB · PP 25/2002 · PMK 23/PMK.03/2014).
GAMBAR 7 PBB Tubuh Bumi Eksplorasi PT ABC Tahun Pajak 2025. Luas bumi 2.000.000 m² dikalikan Rp 140 per m² menghasilkan NJOP Rp 280.000.000.
Tahun Pajak 2026 — tubuh bumi operasi produksi
Karena PT ABC telah berproduksi sepanjang tahun 2025, NJOP untuk Tahun Pajak 2026 ditetapkan dengan pendekatan Nilai Jual Pengganti menggunakan data tahun 2025 — tahun terakhir sebelum tahun pajak.
LANGKAH 1 — HARGA JUAL RATA-RATA DAN UJI HPB
TABEL 7 — PENJUALAN BATUBARA PT ABC TAHUN 2025
Harga jual rata-rata = jumlah penjualan ÷ volume penjualan = Rp 90.000.000.000 ÷ 120.000 MT = Rp 750.000 per MT.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 18
PENJUALAN BATUBARA TAHUN 2025 — VOLUME DAN HARGA JUAL
| MT Rp/MT 850k | |
| 20.000 800k | |
| 15.000 |
HPB rata-rata Rp 734.000/MT 750k 10.000
5.000 700k
0 650k
GAMBAR 8 Volume dan harga jual bulanan tahun 2025. Harga jual rata-rata tertimbang Rp 750.000 per MT berada di atas HPB rata-rata Rp 734.000 per MT, sehingga harga jual rata-rata yang dipakai dalam penghitungan.
TABEL 8 — BIAYA PRODUKSI BATUBARA PT ABC TAHUN 2025
LANGKAH 3 — NILAI JUAL PENGGANTI DAN NJOP PER METER PERSEGI
| a | Hasil produksi batubara tahun 2025 150.000 MT |
|---|---|
| b | Harga jual batubara tahun 2025 Rp 750.000 / MT |
| c | Pendapatan kotor batubara a×b Rp 112.500.000.000 |
| d | Biaya produksi batubara Rp 90.000.000.000 |
| e | Pendapatan bersih batubara c−d Rp 22.500.000.000 |
| f | Angka Kapitalisasi batubara 10,25 |
| g | NJOP bumi tubuh bumi e×f Rp 230.625.000.000 |
| h | Luas bumi (luas wilayah izin) 2.000.000 m² |
| i | NJOP bumi per meter persegi g÷h Rp 115.313 |
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 19
TAHUN PAJAK 2026 — TUBUH BUMI OPERASI PRODUKSI · NILAI JUAL PENGGANTI
Tarif efektif PBB pertambangan = 0,5% × 40% = 0,2% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP (Pasal 5, 6, dan 7 UU PBB · PP 25/2002 · PMK 23/PMK.03/2014).
GAMBAR 9 PBB Tubuh Bumi Operasi Produksi PT ABC Tahun Pajak 2026. Dibandingkan Tahun Pajak 2025, NJOP naik dari Rp 280 juta menjadi Rp 230,6 miliar — sekitar 824 kali lipat — semata-mata karena perubahan status dari belum berproduksi menjadi berproduksi.
TABEL 10 — REKAPITULASI KETETAPAN PBB TUBUH BUMI PT ABC
| NJOP sebagai dasar pengenaan PBB | 230.625.000.000 |
|---|---|
| NJOPTKP | (12.000.000) |
| NJOP untuk penghitungan PBB | 230.613.000.000 |
| Nilai Jual Kena Pajak | 40% 92.245.200.000 |
| Pajak Bumi dan Bangunan terutang | 0,5% 461.226.000 |
TAHUN PAJAK 2026 2.306.130 PBB PER MT
Seberapa peka angka ini
Karena NJOP adalah hasil perkalian pendapatan bersih dengan angka kapitalisasi yang tetap, perubahan kecil pada harga jual atau biaya produksi berdampak berlipat pada PBB terutang. Pergeseran harga jual sebesar Rp 50.000 per MT — sekitar tujuh persen — menggeser PBB sekitar Rp 154 juta, atau sepertiga dari ketetapan semula.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 20
SENSITIVITAS PBB TUBUH BUMI TERHADAP HARGA JUAL DAN BIAYA PRODUKSI
| Rp jt A · HARGA JUAL (biaya tetap Rp 90 miliar) B · BIAYA PRODUKSI (harga tetap Rp 750.000/MT) | |
| 1000 922 | |
| 750 666 | |
| 500 461 461 412 412 |
PBB terutang dalam juta rupiah. Pada biaya produksi Rp 120 miliar pendapatan bersih menjadi negatif, sehingga NJOP tubuh bumi ditetapkan Rp 0,00 dan PBB tubuh bumi nihil.
GAMBAR 10 Sensitivitas PBB tubuh bumi terhadap harga jual dan biaya produksi. Pada panel A, harga jual di bawah HPB rata-rata tidak menurunkan PBB karena tertahan oleh lantai harga patokan. Pada panel B, biaya produksi yang melampaui pendapatan kotor membuat NJOP ditetapkan Rp 0,00 sesuai Pasal 21 ayat (7) huruf d.
Seluruh angka dalam studi kasus ini bersifat ilustratif dan disusun untuk menjelaskan mekanisme penghitungan, bukan sebagai acuan harga, biaya, maupun nilai atas objek pajak tertentu.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 21
BAB 09 Pelaporan, SPPT, dan Pembayaran SPOP Elektronik, Lampiran L-5C, dan tenggat yang mengikat
Rumus yang benar tidak banyak berguna bila data masukannya tidak sampai ke Direktorat Jenderal Pajak tepat waktu dan lengkap. Siklus administrasi PBB tubuh bumi berjalan lebih lambat dua bulan dibanding sektor perkebunan — dan memiliki tenggatnya sendiri.
Pendaftaran objek pajak
Pasal 2 PMK 48/PMK.03/2021 mewajibkan pendaftaran paling lama satu bulan setelah saat terpenuhinya persyaratan subjektif. Untuk objek pajak PBB sektor pertambangan mineral atau batubara, saat itu adalah tanggal izin yang diterbitkan oleh kementerian di bidang energi dan sumber daya mineral atau pemerintah daerah, atau tanggal kontrak atau perjanjian. Atas permohonan itu Kepala Kantor Pelayanan Pajak menerbitkan Surat Keterangan Terdaftar Objek Pajak PBB paling lama sepuluh hari kerja setelah permohonan diterima lengkap.
Jadwal tahunan
Pasal 11 ayat (3) huruf b PMK 48/PMK.03/2021 dan Pasal 2 ayat (4) huruf b PER-23/PJ/2021 menetapkan tanggal penyampaian SPOP oleh DJP — yang sekaligus merupakan tanggal diterimanya SPOP oleh Wajib Pajak — sebagai 31 Maret Tahun Pajak PBB terutang untuk sektor pertambangan mineral atau batubara. Dari titik itu berlaku tenggat tiga puluh hari untuk mengembalikan SPOP.
GAMBAR 11 Siklus tahunan PBB sektor pertambangan mineral atau batubara. Tenggat penerbitan dan penyampaian SPPT mengikuti SE- 17/PJ/2020; jatuh tempo pembayaran dihitung dari tanggal diterimanya SPPT oleh Wajib Pajak.
TABEL 11 — TENGGAT ADMINISTRASI PBB SEKTOR PERTAMBANGAN MINERAL ATAU BATUBARA
| KEGIATAN | TENGGAT DASAR |
|---|---|
| Pendaftaran objek pajak | 1 bulan sejak izin/kontrak Pasal 2 PMK 48/PMK.03/2021 |
| SPOP Elektronik dianggap diterima | 31 Maret Pasal 11 ayat (3) huruf b PMK 48/PMK.03/2021 |
| Batas penyampaian SPOP | 30 hari sejak diterima Pasal 14 ayat (1) PMK 48/PMK.03/2021 |
| Penundaan penyampaian SPOP | paling lama 7 hari Pasal 15 PMK 48/PMK.03/2021 |
| SPOP pembetulan | 15 hari setelah batas 30 hari Pasal 20 PMK 48/PMK.03/2021 |
| Penerbitan SPPT | 31 Mei · 15 Juni bila ada SE-17/PJ/2020 penundaan atau klarifikasi |
| Penyampaian SPPT kepada Wajib Pajak | 30 Juni SE-17/PJ/2020 |
| Jatuh tempo pembayaran SPPT | 6 bulan sejak SPPT diterima Pasal 11 ayat (1) UU PBB · Pasal 5 PMK 242/PMK.03/2014 |
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 22
Formulir yang digunakan
| L-5A | Data permukaan bumi onshore — lima jenis areal beserta atribut fisiknya |
|---|---|
| L-5B | Data permukaan bumi offshore |
| L-5C | Data tubuh bumi — wilayah izin, status kegiatan, hasil produksi, penjualan, dan biaya produksi |
| L-7 | Data bangunan |
Pada SPOP induk, sektor diisi dengan angka 5 untuk pertambangan mineral atau batubara, dan jenis atau subsektor diisi C untuk tubuh bumi. SPOP induk juga memuat bagian Data Pendapatan yang diisi dengan total pendapatan — bagian inilah yang menjadi pintu masuk penghitungan Nilai Jual Pengganti.
Pasal 17 PMK 48/PMK.03/2021 dan Pasal 39 ayat (8) PMK 186/PMK.03/2019 mewajibkan dua dokumen untuk sektor pertambangan mineral atau batubara: 1. dokumen izin yang diterbitkan oleh kementerian di bidang energi dan sumber daya mineral atau Kepala Daerah, atau dokumen kontrak atau perjanjian; dan 2. Rencana Kerja dan Anggaran Biaya tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang. Bila dokumen belum dapat dilampirkan, SPOP tetap dianggap lengkap sepanjang dilampiri pernyataan tertulis yang ditandatangani Wajib Pajak, wakil, atau kuasanya dan menjelaskan alasannya — Pasal 39 ayat (10) PMK 186/PMK.03/2019.
Penelitian, penetapan, dan pembayaran
Atas SPOP yang masuk, DJP melakukan penelitian formal — kelengkapan pengisian, tanda tangan, dokumen pendukung, dan ketepatan waktu. Bila salah satu tidak terpenuhi, SPOP dianggap tidak disampaikan. Bila terpenuhi, Wajib Pajak memperoleh Bukti Penerimaan Elektronik, dan proses berlanjut ke penelitian material yang dapat berujung pada surat permintaan klarifikasi serta peninjauan objek pajak. Penilaian dilakukan oleh Penilai Pajak sesuai Pasal 12 PMK 186/PMK.03/2019, dengan pedoman teknis dalam SE-11/PJ/2022 dan pedoman pelaksanaan penilaian dalam PMK 79 Tahun 2023 serta SE-2/PJ/2026. Hasilnya dituangkan dalam Kertas Kerja Penilaian dan Laporan Penilaian, yang menjadi dasar penetapan NJOP dalam
PBB terutang dibayar melalui Bank Persepsi, Bank Devisa Persepsi, atau Pos Persepsi dengan terlebih dahulu membuat kode billing atas Nomor Objek Pajak dan Tahun Pajak bersangkutan, dan dibuktikan dengan Bukti Penerimaan Negara yang memuat Nomor Transaksi Penerimaan Negara. Keterlambatan pembayaran dikenai denda administratif 2% sebulan paling lama 24 bulan yang ditagih dengan Surat Tagihan Pajak PBB.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 23
Pasal 10 ayat (2) huruf a dan ayat (3) UU PBB: apabila SPOP tidak disampaikan dan setelah ditegur secara tertulis tetap tidak disampaikan, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Pajak PBB sebesar pokok pajak ditambah denda administratif 25% dari pokok pajak. Keadaan ini juga merupakan kriteria pemeriksaan menurut Pasal 4 ayat (1) huruf m PMK 15 Tahun 2025. Pada objek tubuh bumi operasi produksi dengan NJOP ratusan miliar rupiah, denda 25% bukan angka yang dapat diabaikan.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 24
BAB 10 Titik Rawan dan Daftar Uji Delapan koreksi yang paling sering muncul, dan cara mencegahnya
Delapan titik rawan
1. Luas tubuh bumi yang dilaporkan lebih kecil daripada luas wilayah izin. Pasal 7 ayat (5) menyatakan tubuh bumi meliputi wilayah sebagaimana tercantum dalam dokumen izin. Melaporkan luas bukaan tambang, luas cadangan terukur, atau luas blok aktif adalah koreksi yang pasti muncul. Luas yang berubah karena ciutan wilayah harus didukung keputusan perubahan izin. 2. Hasil produksi disamakan dengan volume penjualan. Pendapatan kotor dihitung dari hasil produksi, bukan volume terjual. Selisih persediaan akhir dan awal adalah titik rekonsiliasi yang pertama kali diperiksa. 3. Harga jual tidak diuji terhadap HPB rata-rata. Penjualan di bawah harga patokan — terutama kepada pihak berelasi atau melalui trader afiliasi — tetap akan dinaikkan ke HPB rata-rata. Uji ini wajib dilakukan sendiri sebelum SPOP disampaikan. 4. Titik serah penjualan tidak didokumentasikan. Harga at mine atau at port tidak sebanding dengan HPB yang disusun atas dasar Free on Board di atas kapal pengangkut. Tanpa dokumentasi titik serah dan biaya penyesuaian, pembandingan akan dilakukan secara langsung dan merugikan Wajib Pajak. 5. Biaya kantor pusat dialokasikan ke biaya produksi. Upah, bahan, dan alat yang digunakan kantor pusat secara tegas dikecualikan. Alokasi management fee atau head office charge ke harga pokok tambang hampir selalu dikoreksi. 6. Biaya reklamasi, asuransi, dan surveyor dibebankan. Ketiganya termasuk tujuh pos yang dikecualikan SE- 11/PJ/2022, meskipun secara akuntansi masuk ke harga pokok penjualan. 7. Alat berat dibebankan sebesar nilai perolehan. Untuk alat dengan masa manfaat lebih dari satu tahun, yang diperhitungkan adalah nilai penyusutan fiskal — bukan nilai perolehan, bukan pula penyusutan komersial bila berbeda. 8. Kontrak jasa pertambangan tidak dipetakan ke empat kegiatan. Perusahaan yang menyerahkan seluruh operasi kepada kontraktor sering melaporkan satu angka mining service fee. Tanpa rincian lingkup kerja, bagian yang tidak dapat dipetakan ke empat kelompok kegiatan berisiko dikeluarkan seluruhnya dari biaya produksi.
| DATA OBJEK PAJAK | BIAYA PRODUKSI |
|---|---|
| Luas wilayah izin terbaru sesuai dokumen Rincian per empat kelompok kegiatan, bukan per | |
| IUP/IUPK/KK/PKP2B akun akuntansi | |
| Status kegiatan pada 1 Januari: eksplorasi atau Rekonsiliasi dengan harga pokok penjualan dan | |
| operasi produksi SPT Tahunan PPh Badan | |
| Ada atau tidaknya hasil produksi pada tahun Pengeluaran tujuh pos yang dikecualikan dari | |
| terakhir perhitungan | |
| Pemisahan NOP permukaan bumi dan NOP tubuh Daftar aktiva tetap dan penyusutan fiskal untuk | |
| bumi alat | |
| Keputusan perubahan izin bila terjadi ciutan atau Bukti iuran tetap dan iuran produksi atau royalti | |
| perluasan wilayah Bukti PSDH dan ganti rugi tegakan pada izin pinjam pakai kawasan hutan |
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 25
| HASIL PRODUKSI DAN PENJUALAN | Pemetaan kontrak jasa pertambangan ke empat |
|---|---|
| Angka hasil produksi tahun terakhir, direkonsiliasi kelompok kegiatan | |
| dengan laporan produksi ADMINISTRASI | |
| Rekapitulasi penjualan: volume, nilai, dan harga per | |
| transaksi SPOP Elektronik diunduh setelah 31 Maret Lampiran L-5C diisi lengkap; L-5A dan L-7 bila ada | |
| Harga jual rata-rata = nilai penjualan ÷ volume | |
| penjualan Izin atau kontrak dan RKAB tahun terakhir dilampirkan | |
| Perbandingan terhadap HPB rata-rata tahun yang | |
| sama Ditandatangani Tanda Tangan Elektronik oleh pengurus atau direksi | |
| Dokumentasi titik serah penjualan setiap kontrak | |
| Konversi valuta asing memakai kurs pajak 1 Bukti Penerimaan Elektronik disimpan | |
| Januari tahun pajak Tanggal diterimanya SPPT dicatat sebagai dasar jatuh tempo | |
| Pada PBB tubuh bumi, seluruh sengketa pada akhirnya bermuara pada dua angka: harga jual dan | |
| biaya produksi. Menyiapkan keduanya dengan rincian yang dapat ditelusuri jauh lebih murah | |
| daripada mempertahankannya di meja pemeriksaan. |
Penutup
PBB tubuh bumi pertambangan batubara adalah contoh jernih tentang bagaimana penilaian untuk tujuan perpajakan bekerja: ketika pasar tidak menyediakan pembanding, negara menyediakan rumus. Rumus itu sederhana — pendapatan bersih dikalikan angka kapitalisasi — tetapi setiap sukunya didefinisikan secara ketat, dan justru di situlah seluruh pekerjaan teknisnya berada. Bagi pengelola tambang, konsekuensinya adalah bahwa kepatuhan PBB tidak dapat dipisahkan dari pencatatan produksi, penjualan, dan biaya sepanjang tahun. Bagi penilai, tubuh bumi menuntut pemahaman atas rantai nilai pertambangan dan atas batas-batas normatif yang membedakan biaya produksi dari beban korporat. Artikel ini disusun sebagai peta jalan untuk keduanya.
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 26
LAMPIRAN Peraturan Acuan dan Glosarium Daftar peraturan yang dirujuk
| PERATURAN | JUDUL DAN BAGIAN YANG DIRUJUK |
|---|---|
| UU 12/1985 jo. UU 12/1994 | Pajak Bumi dan Bangunan — Pasal 1, 2, 5, 6, 7, 9, 10, dan 11 |
| UU 28/2009 jo. UU 1/2022 | Pemisahan kewenangan PBB-P2 dan PBB-P5L |
| PP 25/2002 | Penetapan Besarnya Nilai Jual Kena Pajak untuk Penghitungan PBB — NJKP 40% objek pertambangan |
| PMK 23/PMK.03/2014 | Penyesuaian Besarnya NJOPTKP PBB — Rp 12.000.000 per Wajib Pajak |
| PMK 186/PMK.03/2019 | Klasifikasi Objek Pajak dan Tata Cara Penetapan NJOP PBB — Pasal 2 huruf e, Pasal 7, Pasal 21 sampai Pasal 32, Pasal 38 sampai Pasal 40 |
| PMK 234/PMK.03/2022 | Perubahan atas PMK 186/PMK.03/2019 |
| PMK 48/PMK.03/2021 | Tata Cara Pendaftaran, Pelaporan, dan Pendataan Objek Pajak PBB |
| PMK 242/PMK.03/2014 | Tata Cara Pembayaran dan Penyetoran Pajak |
| PMK 79 Tahun 2023 | Tata Cara Penilaian untuk Tujuan Perpajakan |
| PMK 80 Tahun 2023 | Tata Cara Penerbitan Surat Ketetapan Pajak dan Surat Tagihan Pajak |
| PMK 15 Tahun 2025 | Pemeriksaan Pajak — termasuk pemeriksaan PBB |
| PER-23/PJ/2021 | Surat Pemberitahuan Objek Pajak PBB — bentuk dan format SPOP Elektronik serta Lampiran L-5A, L-5B, L-5C, dan L-7 |
| PER-10/PJ/2019 | Bentuk dan isi SPPT, nota penghitungan, SKP PBB, dan SKKP PBB |
| KEP-59/PJ/2023 | Penetapan Biaya Investasi Tanaman, Rasio Biaya Produksi, Angka Kapitalisasi, NJOP Bumi per Meter Persegi, Harga Uap dan Harga Listrik, dan Luas Areal Penangkapan Ikan per Kapal — Lampiran huruf E untuk mineral atau batubara |
| KEP-56/PJ/2025 | Perubahan atas KEP-59/PJ/2023 — mengubah Lampiran huruf D dan F |
| KEP-19/PJ/2026 | Perubahan Kedua atas KEP-59/PJ/2023 — mengubah Lampiran huruf A, B, dan D |
| SE-17/PJ/2020 | Petunjuk Pelaksanaan PMK 186/PMK.03/2019 — klasifikasi objek, pendekatan penilaian, dan penerbitan SPPT |
| SE-11/PJ/2022 | Pedoman Penilaian NJOP PBB — teknik Nilai Jual Pengganti dan rincian komponen biaya produksi |
| SE-2/PJ/2026 | Pedoman Pelaksanaan Penilaian untuk Tujuan Perpajakan |
menjadi NJOP, ditetapkan Direktur Jenderal pajak tersebut Pajak NJOPTKP Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak — Rp
| HPB | Harga Patokan Batubara 12.000.000 per Wajib Pajak |
|---|---|
| HPM | Harga Patokan Mineral — logam dan bukan NOP Nomor Objek Pajak logam |
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 27
Rakyat dan Lainnya
Pertambangan Batubara RKAB Rencana Kerja dan Anggaran Biaya
| MT | Metric ton — satuan berat hasil produksi batubara SKT PBB Surat Keterangan Terdaftar Objek Pajak PBB |
|---|---|
| NJKP | Nilai Jual Kena Pajak — 40% dari NJOP untuk SPOP · SPPT Surat Pemberitahuan Objek Pajak · Surat objek pertambangan Pemberitahuan Pajak Terutang |
| NJOP | Nilai Jual Objek Pajak — dasar pengenaan PBB Tubuh bumi Wilayah sebagaimana tercantum dalam dokumen IUP, IUPK, IPR, Kontrak Karya, atau PKP2B |
Artikel ini disusun oleh Valuasi Nusantara sebagai bagian
Artikel ini merupakan bahan edukasi dan tidak dari seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan, dan merupakan merupakan nasihat perpajakan atau nasihat hukum pengembangan atas naskah ringkas PBB Pertambangan untuk kasus tertentu. Peraturan perpajakan dapat Batubara Sub Sektor Tubuh Bumi. Seluruh uraian disusun berubah sewaktu-waktu. Untuk penerapan pada objek berdasarkan teks peraturan yang berlaku pada Oktober pajak tertentu, rujuk teks peraturan yang berlaku pada 2026. tahun pajak bersangkutan dan konsultasikan dengan Besaran Angka Kapitalisasi dan NJOP tubuh bumi eksplorasi Kantor Pelayanan Pajak tempat objek pajak terdaftar dikutip dari Lampiran huruf E Keputusan Direktur Jenderal atau dengan penilai dan konsultan pajak yang Pajak Nomor KEP-59/PJ/2023, yang hingga Tahun Pajak kompeten. 2026 tidak pernah diubah. Portal edukasi penilaian di Indonesia Seri Tujuan Perpajakan · Edisi Oktober 2026
Seri Penilaian untuk Tujuan Perpajakan · 02 28